Северный кипр почему нельзя покупать недвижимость
Перейти к содержимому

Северный кипр почему нельзя покупать недвижимость

  • автор:

Северный Кипр — почему нельзя покупать недвижимость?

В интернете можно найти немало устрашающих историй про Северный Кипр и в особенности про покупку жилья в этой стране.

Многие, начитавшись подобных статей, думают, что если купить недвижимость на Северном Кипре , то можно остаться ни с чем, больше не получить шенгенскую визу и более того, на вас подадут в суд.

Давайте разбираться в мифах про Северный Кипр, почему нельзя:

  • покупать недвижимость
  • приезжать на отдых
  • жить

Но для начала, углубимся немного в историю, откуда появилось столько дезинформации про Северный Кипр.

Остров Кипр на протяжении всей своей истории был колонизирован разными империями. В 1960 году Кипр обрел независимость, но две общины: греко-киприоты и турко-киприоты не смогли наладить мирное сосуществование, что привело к турецкому вторжению в 1974 году и разделению острова на две части.

Тысячи жителей вынуждены были переселиться с насиженных мест: греко-киприоты, проживавшие на севере острова, переехали на юг, то же самое произошло с турко-киприотами, жившими ранее на южной части.

Так возникло понятие титула — документа, подтверждающего права на собственность на земельный участок. А в интернете развернулась мощная PR-кампания по очернению Северного Кипра, главными зачинщиками которой являются греко-киприоты.

Перейдем непосредственно к мифам.

Рассказы том, что на Северном Кипре нельзя жить или приезжать сюда на отдых, могут вызывать только улыбку. Десятки тысяч туристов ежегодно посещают страну, а количество переезжающих на ПМЖ растет в геометрической прогрессии. Страна очень лояльна к иммигрантам и это подтвердят многочисленные европейцы и выходцы из стран СНГ.

На Северном Кипре есть консульства нескольких западных стран, которые выдают резидентам визы, поэтому отказ во въезде в шенгенскую зону тоже является мифом.

Теперь перейдем непосредственно к теме покупки недвижимости на Северном Кипре.

Миф №1 : На Северном Кипре можно купить недорого недвижимость, но покупка будет считаться нелегальной и жилье в любой момент отберут греко-киприоты.

Правда : Все сделки по недвижимости защищены Европейским судом по правам человека. Покупка жилья на Северном Кипре — абсолютно легальный процесс и далеко не вся недвижимость до 1974 года принадлежала греко-киприотам. Те участки, которые были в их собственности, были обменены на аналогичные на южной стороне или выплачены денежные компенсации . Не стоит забывать, что и на Южном Кипре есть участки земли, принадлежавшие ранее турко-киприотам, поэтому закон работает для обеих сторон.

Миф №2 : Длительный и дорогостоящий процесс покупки недвижимости. Необходимо получать разрешение от армейских властей и проходить регистрацию в судебных инстанциях.

Правда: Купить недвижимость на Северном Кипре не составляет никакого труда. Процесс абсолютно прозрачный и не требует взаимодействия с армией или судом. Нужно проверить документы перед покупкой: титул, близость к военному объекту и наличие обременений (например, ипотеки или кредита), в остальном нет поводов беспокоиться.

Миф №3 : На Северном Кипре вся недвижимость построена незаконно и без документов, поэтому впоследствии дома снесут или их невозможно будет продать.

Правда: Без разрешения государственной комиссии на Северном Кипре не будет построено ни одно здание. Поэтому сам факт незаконной постройки не возможен.

Миф №4 : Низкая востребованность недвижимости на Северном Кипре

Правда: Некоторые проекты раскупаются в течение недели со старта продаж. Конечно, инвесторам стоит правильно выбирать апартаменты или виллы и обращать внимание на ключевые факторы. Подобрать недвижимость, которая обеспечит 40% доход от перепродажи, вам помогут эксперты Prime Pro Investment.

Миф №5 : Экономическая нестабильность Северного Кипра. Плохой выбор для инвесторов

Правда: Экономика Северного Кипра находится в активной фазе роста. Инвесторы открывают новые бизнес-проекты и активно скупают недвижимость. Не стоит забывать, что жилье здесь продается в британских фунтах, евро или долларах, без привязки к волатильной турецкой лире.

Подводя итоги, хочется сказать, что любая покупка недвижимости за рубежом своего рода риск, но его можно избежать, обращаясь к специалистам. Обращайтесь к команде Prime Pro Investment за бесплатной консультацией, приезжайте на Северный Кипр в ознакомительный тур , чтобы увидеть все своими глазами.

«Не ведитесь на обман — дешевых квартир на Кипре уже давно нет». Эксперт обо всех нюансах покупки недвижимости на Северном Кипре

Гавань Кирении, вид с дрона

Рынок недвижимости Северного Кипра растет буквально семимильными шагами — и именно поэтому он так интересен для инвесторов. Но как купить квартиру на Северном Кипре и не прогореть? Какие налоги нужно заплатить при покупке? Да и вообще, не поздно ли покупать квартиру на Кипре сейчас? Эксперт подробно ответила на эти и другие вопросы инвесторов и разложила весь процесс покупки жилья на Северном Кипре буквально «по полочкам».

Эксперт рынка недвижимости Северного Кипра Александра Фещенко

Александра Фещенко — эксперт рынка недвижимости Северного Кипра, директор и учредитель АН Casa di sole invesment (Северный Кипр), директор компании «Новый дом для вас» в Минске (Беларусь). Работает на рынке недвижимости Беларуси с 2004 года, на рынке недвижимости Кипра с 2016 года.

Как купить недвижимость на Северном Кипре. Ключевые этапы

Процесс покупки недвижимости на Северном Кипре сильно зависит от того, планирует инвестор совершить покупку онлайн или офлайн.

Если речь идет об онлайн-покупке, то все выглядит будто бы проще. Покупатель находит какую-то компанию, которой он доверяет подбор и оформление квартиры на Северном Кипре. Дальше эта компания присылает какие-то объекты, покупатель что-то выбирает и дальше стартует сделка. Она состоит из таких этапов:

  • Согласование сделки и оформление депозитного соглашения. В депозитном соглашении указываются все условия сделки, и оно затем подписывается онлайн с обеих сторон.
  • Внесение задатка (депозита). Его можно отправить онлайн, но обязательно на расчетный счет застройщика — ни в коем случае не переводите деньги третьим лицам, которые будут обещать отдать деньги строительной компании. Здесь также важно понимать, что с момента внесения депозита до финального расчета и оформления сделки проходит, как правило, не больше месяца. В последнее время застройщики и вовсе не готовы долго ждать и дают не больше двух недель.
  • Окончательный расчет и подписание договора купли-продажи. При онлайн-покупках в большинстве случаев покупатель не приезжает на остров даже на подписание договора — оформляется доверенность (чаще всего, на адвоката) для заключительного этапа сделки. Все расчеты происходят также онлайн.
  • Приемка квартиры (если речь идет о новостройке). Но и здесь приемку может сделать третье лицо по доверенности от покупателя.

Онлайн-покупка — это самый простой способ приобретения недвижимости, если нет возможности выехать из страны или нужно принимать быстрые решения, которые не могут ждать личного присутствия. Однако здесь все строится на доверии той компании, которую покупатель выберет, и это, пожалуй, самая сложная составляющая.

Офлайн-покупка недвижимости на Северном Кипре состоит из следующих этапов:

  • Удаленное ознакомление. Чаще всего покупатель изучает всю информацию о застройщиках, новых проектах или вторичном рынке недвижимости. Уже на этом этапе у покупателя, как правило, есть риэлтор, который всю эту информацию и предоставляет.
  • Ознакомительный тур. Покупатель приезжает на остров и смотрит на месте все проекты, которые его заинтересовали. Как только выбор сделан, стартует процедура непосредственно сделки: ведение переговоров, согласование всех условий.
  • Внесение депозита. После того, как покупатель вносит депозит, выбранный объект недвижимости снимается с продажи.
  • Подписание договора купли-продажи. Я всегда рекомендую привлекать в сделку адвоката, потому что нужно будет регистрировать договор на имя покупателя, заниматься вопросами перевода Титула (об этом еще поговорим подробнее) и в целом проверять сделку на ее законность. Сейчас застройщики практически никогда не готовят договор самостоятельно — этим занимается адвокат покупателя. Некоторые компании подписывают договор купли-продажи после внесения депозита, но большинство застройщиков подписывает договор после внесения первого взноса (от 30% от стоимости объекта и выше).
  • Регистрация в Земельном кадастре и оплата гербового сбора. Договор нужно обязательно зарегистрировать в Земельном кадастре в течение 21 дня с даты подписания договора купли-продажи. Земельный кадастр — это орган, который занимается учетом и регистрацией всех сделок с недвижимостью. Такая регистрация включает оплату налога — гербового сбора. И здесь важный момент — будьте внимательны: иногда бывает, что гербовый сбор оплачен, а договор не зарегистрирован в кадастре. Получается, что фактически документов на квартиру нет, и чаще всего этот факт вскрывается в ситуации перепродажи данной недвижимости. И вот на этом этапе начинаются трудности.
  • Приемка квартиры и передача ключей. На приемке если вы видите какие-то недостатки объекта, то застройщик обязан их устранить. Передача ключей произойдет только при выполнении условий договора, то есть к этому моменту уже выплачена указанная в контракте сумма. Здесь также нужно быть внимательным — застройщик при передаче ключей может вообще ничего не подписывать, просто передал ключи и все.

Небо, горы, вид на город Кирения

Получение Титула (права собственности на землю)

На этом этапе собственник квартиры может остановиться и даже перепродать купленную недвижимость. Другой вариант — закончить регистрацию объекта и перевести на свое имя Титул (право собственности на землю). Дело в том, что на Северном Кипре западное видение на владение недвижимостью, и во время сделки речь идет не столько о стенах дома или квартиры, сколько о земле, на которой этот дом построен. Титул означает, что данная недвижимость является действительно вашей, и вы имеете право проводить с ней любые сделки, независимо от застройщика или управляющей компании.

При этом не всегда к моменту ввода в эксплуатацию дома полностью готовы документы и сделан землеотвод (который позволяет собственнику переоформить часть земли на себя). Большинству застройщиков нужно около двух лет, чтобы разделить землю между всеми собственниками квартир и полностью оформить землеотвод.

Сама процедура оформления Титула простая, но для того, чтобы иностранцу получить право на этот шаг, нужно получить разрешение от Совета Министров на перевод земельного участка. Сегодня иностранец на Северном Кипре может владеть только одним земельным участком, площадью не более 13 соток. Однако, конечно, таких больших земельных участков для недвижимости в среднем ценовом диапазоне нет — как правило, речь идет не более, чем о 5 сотках.

Подавать заявление на выдачу разрешения Совета Министров на оформление Титула можно на любом этапе. Я советую это делать сразу после подписания договора купли-продажи, потому что рассмотрение заявления будет длиться не менее полугода. Важный момент здесь: нельзя получить разрешение на перевод какого-то абстрактного участка — только определенного земельного участка в конкретном проекте. Именно поэтому подать заявку можно только после подписания контракта. При этом, если вы вдруг передумали покупать этот объект недвижимости или уже продали его, переоформить выданное разрешение нельзя.

Хочется подчеркнуть: Титул можно перевести на свое имя и владельцу дома, и владельцу квартиры. Во втором случае это будет индивидуально оформленный Титул на долю в общем земельном участке. И это финальная (но не обязательная) процедура покупки недвижимости на Северном Кипре.

Порт Кирения

Налоги при покупке недвижимости на Северном Кипре

Мы уже говорили выше, что во время регистрации недвижимости в Земельном кадастре нужно заплатить гербовый сбор (не позднее 21 дня после подписания договора). Он фиксированный, и составляет 0,5% от стоимости недвижимости.

Следующий, не менее важный налог, — трансформаторный сбор. Это налог на подключение коммуникаций, и у всех застройщиков он разный. Сейчас вы редко найдете проект, где трансформаторный сбор меньше 2,000 фунтов, но чаще всего это будет около 3,000 фунтов (сумма указывается в контракте).

Плюс придется заплатить НДС в размере 5% от стоимости объекта. Некоторые компании стали разбивать эту выплату на несколько частей, чтобы включить ее в платежи рассрочки, но чаще всего НДС выплачивается единоразово в момент получения ключей.

Переводной комиссионный сбор оплачивается только в случае перевода на себя Титула. Этот налог составляет 6% от стоимости объекта, но есть льготная ставка, которая составляет 3% от стоимости. Иностранец может единожды воспользоваться льготной ставкой для переведения Титула. Интересно, что сегодня в принципе можно перевести только один Титул. Но периодически правительство идет на дополнительные льготы и разрешает перевести Титул за 1% от стоимости объекта — это случается, как правило, к выборам или другим значимым событиям. Если вы работаете с грамотным адвокатом, это можно примерно просчитать и воспользоваться скидкой.

Когда инвестиции идут «в минус». Все об обмане на рынке недвижимости Северного Кипра

Рынок недвижимости Северного Кипра активно растет, появляется все больше и больше новых проектов. Все рекламные буклеты новых проектов обещают своим потенциальным инвесторам небывалую прибыль, и некоторые покупатели ведутся на такие обещания, выбирая объект без помощи риэлтора. Однако даже на растущем рынке недвижимости можно потерять деньги, если неправильно выбрать объект недвижимости для инвестиции.

Я все чаще получаю запросы на покупку квартиры 2+1 на сумму $80,000. Это нереально. Сегодня адекватная цена такой квартиры — $140,000 и больше. При этом $140,000 за «трешку» сейчас это очень выгодно, потому что таких предложений практически нет. Если вы слышите о предложении купить квартиру-студию на Северном Кипре за $60,000, не ведитесь на обман — таких дешевых квартир здесь уже давно нет. Потому что это либо замануха, чтобы предложить вам квартиру подороже, либо совершенно неликвидный объект в каком-то непонятном жилом комплексе. Такой жилой комплекс будет очень старый (12+ лет строительства), и тогда он не был ориентирован на иностранцев и сдачу в аренду. Покупатель и сам не сможет жить в таком доме, и сдать в аренду квартиру не получится.

Еще один немаловажный нюанс, о котором мало кто говорит, — на рынке Северного Кипра буквально переизбыток проектов с квартирами-студиями. В итоге найти арендатора на такую недвижимость становится все сложнее, да и продаются они тяжелее. Именно поэтому я не считаю покупку квартиры-студии выгодной инвестицией.

Покупка виллы, которая продается не в комплексе, — также спорная инвестиция. Потому что, если покупатель не собирается в этой вилле жить сам, то нужно очень внимательно выбрать управляющую компанию, которая будет следить за домом. Потому что в случае, если купили дом, где управляющей компанией является застройщик с плохой репутацией, то это плохая инвестиция. Вот как раз такие объекты появляются на рынке по очень «сладким» ценам, потому что опытному инвестору они даром не нужны.

Перед любой покупкой недвижимости нужно думать и работать со специалистом. Северный Кипр — это уже не тот остров, что был 3 года назад, за 3-5 лет здесь наблюдается огромный прогресс в инфраструктуре, уровне оказания услуг. Рынок недвижимости стал более сложным, однако заработать на недвижимости здесь все еще можно, просто сейчас пришло время покупать разумно.

Автор

Опыт работы в сфере журналистики — более 18 лет. С 2005 по 2010 годы училась в университете им. Фр.Скорины на факультете филологии, получив специальность «Преподаватель русского языка и литературы, языковед». С 2005 года работала сначала ведущей на радиостанции, а затем корреспондентом выездной службы новостей ТРК «Гомель». С 2011 по 2012 годы работала журналистом на платформе Hata.by. С 2012 по 2021 годы работала журналистом на платформе Realt.by. Здесь же впоследствие работала редактором и ведущей youtube-канала компании. С 2021 по 2023 год — главный редактор платформы Realting.com.

Безопасно ли покупать недвижимость на Северном Кипре

В 2010 году окружной суд Никосии постановил снести виллу на Северном Кипре, принадлежащую британцам Дэвиду и Линде Орам. Суд также потребовал вернуть землю ее бывшему владельцу, греческому киприоту, и выплатить компенсацию.

После этого случая многие иностранцы, владеющие недвижимостью на Северном Кипре, стали опасаться, что могут лишиться собственности.

Причины споров

В 1974 году на Кипре произошел военный переворот, в ходе которого был свергнут президент. Турция воспользовалась нестабильной ситуацией на острове и под предлогом восстановления порядка и защиты прав турецких киприотов ввела войска на территорию Кипра.

После этой оккупации около 170 000 греческих киприотов бежали на юг, бросив свое жилье. В свою очередь, 45 000 турецких киприотов покинули свои дома на юге и устремились на север. Многие брошенные здания были заняты беженцами, а впоследствии проданы иностранцам.

Прошли годы, и многие греки-киприоты захотели вернуть принадлежавшие им когда-то владения. До раздела острова они владели примерно 80% недвижимости на Северном Кипре.

Пути решения проблемы

В 2009 году Европейский Суд постановил, что греки-киприоты вправе требовать вернуть имущество, принадлежавшее им до 1974.

Турки-киприоты согласны выплатить грекам компенсацию. Однако многие хотят сохранить свои владения, поскольку они принадлежали их семьям в течение многих поколений и стали частью их истории и культуры. Жители Северного Кипра считают, что, если они передадут недвижимость грекам-киприотам, это создаст предпосылки для греческого доминирования на острове.

Часть греков Кипра просит выплатить компенсацию на общую сумму 143 млн евро. В феврале 2011 года Европейский суд по правам человека постановил выплатить 13 млн евро девятнадцати гражданам Республики Кипр. Деньги будут уплачены за счет Турции, потому что у Северного Кипра недостаточно средств. Всего в Европейский суд от греческих киприотов поступило около 1 500 заявлений.

Однако не все дела решаются в Европейском суде по правам человека в пользу греков-киприотов. Например, в мае 2010 года был отклонен иск граждан Республики Кипр Тасоса Аспрофтаса и Марианны Петракиду, поскольку в 1974 году они были еще детьми и не обладали правом собственности на недвижимое имущество.

С марта 2006 года на Северном Кипре действует Комиссия по недвижимости. А в марте 2010 года Европейский суд по правам человека передал в эту организацию дела, связанные с земельными претензиями греков-киприотов.

Теперь все спорные вопросы можно решать при участии Комиссии по недвижимости, не обращаясь в Европейский суд. Задача комиссии — удовлетворить претензии собственников без ущерба для владельцев недвижимости на Северном Кипре.

«У всей земли, предлагаемой к продаже на Северном Кипре, сейчас только один титул, гарантированный правительством. Если правительство дает разрешение на ее продажу, то такая сделка будет безопасной с точки зрения претензий греко-киприотов»,— поясняет Алексей Колесников, менеджер по продажам компании Kibris Estates Agents.

Еще один вариант решения проблемы — обмен домами. Если до 1974 года турецкий киприот владел недвижимостью на территории Республики Кипр, то с помощью так называемого «обменного титула» он может получить равноценный участок земли или дом на севере острова. Но если дома и земельные участки будут обмениваться между Севером и Югом с учетом текущих цен, это не будет отвечать интересам Северного Кипра, поскольку недвижимость на юге острова стоит в 2–3 раза дороже.

Несмотря на то, что Европейский Союз призывает как можно скорее решить спор между северной и южной частями острова, вопрос остается открытым.

Россияне вытесняют британцев

Сегодня на Северном Кипре развивается туризм, строятся отели и казино, но на рынке недвижимости по-прежнему недостаточно инвестиций.

Ранее экономика Северного Кипра в основном держалась за счет британских инвестиций. Около четырех лет назад приток иностранного капитала пошел на убыль.

«Активность на рынке недвижимости Северного Кипра сейчас, конечно, не так высока, как 3–4 года назад. Безусловно, количество клиентов из Соединенного Королевства сократилось. Спрос снизился по сравнению с предыдущим периодом, но по итогам 2010 года наметился рост зарегистрированных сделок по сравнению с 2009. Пусть небольшой, около 3%, но это значит, что спад интереса клиентов с британских островов компенсируется другими странами, в том числе Россией и бывшими союзными республиками»,— рассказывает Алексей Колесников.

В последнее десятилетие на Северный Кипр устремляется все больше россиян. Сегодня здесь проживает около 5 000 наших соотечественников.

С 2007 года Роман Абрамович способствует росту популярности Северного Кипра. Он инициировал строительство Chelsea Village — поселка, где можно купить квартиру на Северном Кипре или виллу стоимостью от 40 до 150 тыс. фунтов стерлингов. Район отличается богатой инфраструктурой с бассейнами, ресторанами и кафе.

Северный Кипр привлекает россиян в первую очередь низкими ценами на жилье: небольшая вилла или квартира здесь стоят почти в два раза дешевле, чем в Португалии, и втрое дешевле, чем в Испании. Например, дом из трех комнат можно купить примерно за 80–85 тыс. фунтов стерлингов.

Наибольшим спросом пользуется недвижимость на Северном Кипре в районе города Киренея и в поселках на побережье. В турецкой части острова много старинных домов эпохи османского владычества, нуждающихся в реставрации.

Есть еще один тип недвижимости — дома, которые получили в 1974 году в качестве компенсации турецкие киприоты-беженцы с Южного Кипра. Спрос на такие объекты невелик, потому что многие банки не дают на них ипотечные кредиты.

Прежде чем покупать землю и старые дома на Кипре, необходимо убедиться, что на них никто не претендует. Для этого стоит обратиться к услугам опытного юриста, который проведет экспертизу правоустанавливающих документов на недвижимость. Чтобы избежать риска потери жилья, рекомендуется покупать дома, которыми до 1974 года владели турецкие киприоты. Но таких объектов становится все меньше с каждым годом.

Относительно безопасно покупать квартиры в новых жилых комплексах. Даже если объявятся хозяева земли, жильцы смогут отстоять право на компенсацию, отправив коллективный запрос в Комиссию по недвижимости Северного Кипра.

Многие эксперты говорят о том, что на рынке недвижимости Северного Кипра ожидается подъем. Низкие цены на дома и совершенствование инфраструктуры будут способствовать росту популярности северной части острова.

Читайте также:

  • ПМЖ на Кипре
  • ВНЖ Кипра при покупке недвижимости
  • Способы получения гражданства Кипра для иностранцев

Стоит ли покупать недвижимость на Северном Кипре

Покупка недвижимости на Северном Кипре

стоимость жилья на Северном Кипре и повышенный налог на покупку;

  • возможны проблемы перевода денежных средств из России за границу.
  • Почему подорожала недвижимость Северного Кипра

    Туристов волнует вопрос: «Почему подорожала недвижимость?». Рост инфраструктуры, качественное обучение на Северном Кипре и комфортные условия для жизни иностранцев привели к подорожанию цен. Одни покупают за наличные, другие берут кредит от застройщика. Но приобретая недвижимость на этапе строительства в кредит, нужно рассчитывать свои финансы на несколько лет вперед. Кроме того, мировая инфляция евро и доллара повышают стоимость. Но при всем этом получить ВНЖ на Северном Кипре достаточно просто.

    Решили переехать на Северный Кипр? Наши специалисты с радостью помогут с выбором жилья, оформлением договора купли-продажи, переездом.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *